行业近况
我们更新了2024 年6 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。
评论
6 月二手房成交量同环比均改善,成交价环比跌幅收窄。成交量方面,6 月中介口径70 城二手房成交量指数环比持平略增1%、同比增长37%(5 月同比+27%),同期高频口径15 城二手房成交量环比增长14%,同比增长24%(5 月同比-5%),两口径数据同环比均呈现改善趋势。成交价方面,6月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅收窄至-1.1%(5 月-2.6%),接近今年1 月、3 月的环比跌幅,年初至今成交价累计下跌6.4%,较历史峰值点(2021 年6 月)累计下跌25%。
6 月二手房挂牌量走平,挂牌价环比跌幅有所收窄。挂牌量方面,6 月我们高频监测的130 城二手房挂牌量延续5 月以来的震荡走平态势(vs. 5 月-0.1%和4 月+1.5%),其中西安、上海挂牌量边际有所下行,环比跌幅分别为-2.8%和-0.3%;6 月重点城市活跃挂牌去化周期(以中介口径成交量而非全市口径成交量衡量)环比降至40.2 个月(5 月41.7 个月)。挂牌价方面,6 月同质性挂牌价格指数环比跌幅收窄至-1.0%(vs. 5 月-1.3%和4 月-1.7%),其中存量挂牌房源调价幅度略走阔(6 月-4.79% vs. 5 月-4.66%),或隐含新增挂牌房源价格预期略好于存量挂牌房源。受益于政策带来的交易量和预期阶段性好转,6 月议价空间环比增速有所趋缓(6 月+12bp vs. 5 月+31bp),卖家议价地位未进一步明显走弱。往前看,我们认为核心需关注政策所带来的重点城市交易量景气度的延续性,以及挂牌量的边际净减少能否持续并带动房价跌势趋缓(6 月上海成交价环比+0.5%)。
6 月租赁旺季延续,租金环比回升。在传统租赁旺季的影响下,6 月中金同质性挂牌租金指数环比回升0.3%(5 月-0.2%),叠加挂牌价的下行趋势,6 月租售比上行至2.14%(5 月2.11%);待租周期为3.18 个月。
估值与建议
受5 月17 日以来一系列房地产需求端支持政策出台的影响,6 月二手房市场呈现交易量同环比改善、挂牌量整体走平、房价跌幅有所收窄的特征。
往前看,考虑到限购、限贷政策调整带来的需求释放通常具有脉冲特点,我们认为还须持续关注政策端能否进一步发力,包括整体宏观经济层面和房地产收储措施方面,成交量景气度和挂牌量降势的延续或是房价拐点到来的先决条件。短期内配置角度,我们建议布局经营弹性强、回撤风险小的优质标的,A股推荐招商蛇口、滨江集团、华发股份,港股推荐中国曼联海外发展、华润置地、越秀地产。物管板块,考虑估值性价比,我们推荐绿城服务、华润万象生活、中海物业、保利物业和万物云。
风险
政策落地和基本面修复不及预期;房企信用加速恶化。
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转自中国曼联国际金融股份有限公司 研究员:李昊/张宇
2024-2030年中国曼联二三线城市房地产行业市场现状分析及未来趋势研判报告
《2024-2030年中国曼联二三线城市房地产行业市场现状分析及未来趋势研判报告》共七章,包含二三线城市房地产投资风险与应对措施,中国曼联主要房地产开发商的二三线城市投资布局现状及策略分析,中国曼联二三线城市房地产行业发展趋势及市场前景分析等内容。
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