内容概要：仓储业指专门从事货物仓储、货物运输中转仓储，以及以仓储为主的物流配送行业。2023年我国仓储业（含装卸搬运）固定资产投资额约为11670.8亿元，同比增长27.5%，增幅较去年增加2.7个百分点，增速是物流业（即交通运输、仓储和邮政业，为10.5%）的2.6倍。在2016-2021年间，国内仓储业固定资产投资年均增幅在6%左右。近两年来，随着电商、直播卖货等新兴电子商业的崛起，我国仓储领域市场投资规模开始出现大幅提升。

关键词：产业链；发展历程；投资额；通用仓库面积；冷库容量；仓库平均租金；仓库空置率；发展趋势

一、行业概况

仓储是通过仓库对商品与物品的储存与保管。仓储业指专门从事货物仓储、货物运输中转仓储，以及以仓储为主的物流配送行业。传统仓储仅仅是指仓储物流企业按照客户要求从事的库存管理和库存控制等仓储物流业务。现代仓储业涵义更为广泛，指以从事仓储物流业务为主，提供货物储存、保管、中转等传统仓储服务，同时能够提供流通领域的加工、组装、包装、商品配送、信息分析、质押监管融资等增值服务以及仓库基础设施的建设租赁等业务的仓储型物流企业的集群体。根据仓储中心的不同类型，现代仓储行业按功能划分主要可分为集货中心、分货中心、转运中心、加工中心、储调中心、配送中心、物流中心。

仓储行业产业链上游包括设备供应商和软件服务商。其中，设备供应商向行业提供各种硬件设施，如输送带、分拣系统、自动引导车（AGV）、堆垛机、穿梭车和叉车等；软件服务商负责提供诸如仓库管理系统（WMS）、仓库控制系统（WCS）等软件平台，协助企业高效且精确地管理其库存。产业链中游是仓储服务提供商，主要由仓储地产企业和第三方物流服务提供商组成。其中仓储地产企业主要专注于构建和租赁仓库设施，为市场提供存储空间；第三方物流服务供应商则依托自建或租赁的仓库，向货主提供专业化服务，包括物品存储、保管、装卸和配送服务，其核心优势在于提升服务品质和增加附加价值。产业链下游则是仓储应用需求方，包括房地产、烟草、医药、汽车、零售、电子商务等领域。随着这些行业对仓储服务需求的日益增长，仓储行业得以在一个不断扩大的市场中探索更多的发展机会。

我国仓储行业发展历程可分为人工仓储、机械化仓储、自动化仓储和智能化仓储四个阶段：1950-1970年，物资的输送、存储、管理和控制主要靠人工实现，行业进入人工仓储阶段；1970-1980年，以输送车、堆垛机、升降机等机械化设备替代人工，行业进入机械化仓储阶段；1980-2015年，自动化仓储阶段开始，行业融入了大量的技术，通过应用自动设备（例如自动货架、自动立体仓库、自动识别、自动分拣以及各类AGV机器人）减少人工操作，提升效率。2015年至今，我国仓储行业进入智能化升级阶段，这一阶段的科技应用程度最高，各类新一代互联网技术、自动分拣技术、光导技术、射频识别技术、声控技术等高度融合，形成一个智能化的整体，对仓储进行有效的计划、执行与控制。

相关报告：曼联体育发布的《中国曼联仓储行业市场行情监测及未来趋势研判报告》

二、产业现状

2023年我国仓储业（含装卸搬运）固定资产投资额约为11670.8亿元，同比增长27.5%，增幅较去年增加2.7个百分点，增速是物流业（即交通运输、仓储和邮政业，为10.5%）的2.6倍。在2016-2021年间，国内仓储业固定资产投资年均增幅在6%左右。近两年来，随着电商、直播卖货等新兴电子商业的崛起，我国仓储领域市场投资规模开始出现大幅提升。

2023年国内仓储业（含装卸搬运）固定资产投资额仍保持高速增长，其原因可总结为以下三点：一是20余个地方政府部门持续强化冷链物流体系建设，布局冷链设施网络，加大冷库建设投入；二是据不完全统计，2023年在建、交付使用的物流项目总体呈现单体仓库大型化、自动化、智能化等特点，在一定程度上拉高了单位面积仓库的投资额；三是对存量仓储设施的改建和技术改造较多，统计局数据显示此建设类的投资额增长超30%。

从国内仓储行业基础设施建设情况看，截至2023年年底，我国营业性通用仓库面积约12.4亿平方米，同比增长1.6%。其中，立体库（高标库）面积为4.3亿平方米，同比增长4.88%，占设施总量比例已达34.68%。“星级仓库”（达到国家标准《通用仓库等级》要求）规模已超过6000万平方米。

冷库是指用人工手段，创造与室外温度或湿度不同的环境，也是对食品、液体、化工、医药、疫苗、科学试验等物品的恒温恒湿贮藏设备。近年来，随着电商物流、生鲜电商等行业的快速发展，市场对冷库的应用需求也在不断增加。叠加国家部委、地方政府持续大力支持冷链物流发展，冷库成为我国仓储行业投资建设的关键基础设施之一。中国曼联仓储与配送协会数据显示，截至2023年，我国冷库容量已由2019年底的1.69亿立方米增长至了2.5亿立方米，复合增长率达到10.28%。

此外，截至2023年年底，我国经营性危险化学品仓库面积约为130万平方米，同比增长10%。其中，新增危险化学品仓库集中在张家港、重庆及新疆等地区。按照防火等级分类，甲类防火等级的仓库约占21%，乙类防火等级的仓库约占35%，丙一类防火等级的仓库约占44%。

从国内仓储企业海外仓建设情况看，2023年，我国相关政府部门发布多项政策支持跨境电商、海外仓发展。安徽省、浙江省、成都市、哈尔滨市等近20个省市级政府部门发布海外仓建设的扶持政策，并给予财政补贴。商务部公开数据显示，截至2023年年底，我国分布在全球的海外仓总面积超2200万平方米，同比增长10%。海外仓储网络建设日趋完善。

根据中国曼联仓储与配送协会保税与海外仓分会调研，不同区域海外仓发展特点差异较大，东南亚、中东欧、南美、非洲等地区的海外仓总体呈现规模化、集聚化发展态势；北美、西欧等地区的海外仓处于结构性增长阶段，部分企业特别是头部企业小仓换大仓，租赁改自建。

从国内仓储行业出租情况分析，受上游客户订单下降、同行竞争加剧等影响，各类型仓库出现不同程度的租金下降、空置率上升等情况。据统计，2023年我国主要物流节点城市通用仓库平均租金为25.45元/平方米·月，同比下降2.3%；国内仓库平均空置率为14.9%，同比增长1.8个百分点。

物联云仓平台数据、中国曼联仓储与配送协会冷链分会调查显示，2023年我国冷库平均租金为86.00元/平方米·月，其间冷库租赁价格逐月走低，个别地区出现了“零租金入驻”的招商政策；全国冷库空置率为17.55%，部分地区冷库空置率持续升高，个别地区冷库空置率达到30%以上。

据中国曼联仓储与配送协会危险品分会统计监测，2023年全国危险化学品仓库甲类防火等级的仓库租金为120～280元/平方米·月，乙类防火等级的仓库租金为100～180元/平方米·月，丙一类防火等级的仓库租金为50～120元/平方米·月，同时受地理区位、供需关系、业务场景和模式的影响，租金浮动较大。

总体来看，一方面仓库租金下降，空置率上升；另一方面仓储业固定资产投资额大幅增长，这种局面需要引起业界重视，有待深入研究。

三、发展趋势

1、数字化驱动成为行业发展的核心“引擎”

2023年，随着物流大模型的应用，头部仓储企业已布局“数据+科技+运营”的服务体系，以“数据+科技驱动”为客户提供个性化的仓网布局、运力规划、数字化仓配服务方案，用“智慧物流大脑”的自主决策，为客户带来仓配价值增量。例如，京东到家的“宏图系统”，通过“B2C+O2O”全域数据分析，实现人、货、场基于LBS网格化的供需精准高效匹配，面向品牌商提供集经营诊断、机会洞察、策略输出、方案落地功能于一体的LBS网格化运营工具，帮助品牌提升全渠道运营效率。

随着仓配业务场景日益复杂，过去以低配置信息系统管理货物、以人工经验判断进行管理的方式已无法满足现代化仓配需求。近年来，智能仓储企业、物流科技企业的数智化创新产品，已具备多场景应用、低成本实施的条件。未来一个时期，普遍应用数智化手段优化内部作业流程、完善仓配网络体系、创新业务模式、打造弹性服务能力等，将是赋能行业、实现行业高质量发展的重要趋势。

2、融合创新发展成为行业探索的新方向

随着我国进入高质量发展的新周期，在市场规模增长放缓、以存量为主的市场下，基于行业的细分业务板块融合和企业的内部资源整合，打造新的产品或服务体系将成为新的发展方向。

以行业为例，城市末端配送与铁路是相对独立的物流子系统，2023年中铁快运股份有限公司与同城货运、即时配送企业开展“高铁急送”服务，通过高效衔接高铁与两端同城取送货骑手运力，采用即收、即运、即送方式送达物品，实现跨城市当日送达，打造了新的服务产品。

以企业为例，综合性物流企业有仓储、末端配送、快递、干线运输等多个独立运营的业务板块，随着客户“到店+到家”“线上+线下”多渠道业务发展，已有业务板块、物流资源的协同整合成为必然。2023年，顺丰推出一体化医药配送综合物流解决方案，在为外卖平台、药店自有平台、医药电商平台等提供即时配送的同时，也调动仓储资源与干线资源，提供以“四轮+二轮”多元运力组合运输、“城市仓+同城急送”模式为基础的医药物流服务，实现四轮运力满足长距离配送需求，二轮即时配送覆盖末端更广范围配送，并实现去中转场化。

3、绿色化、逆向化、全球化将成为行业发展的新增量

（1）绿色仓配

2023年，国家部委、地方政府部门相继发布碳达峰、碳排放、碳交易等建议及工作方案20余项，绿色化已成为仓储企业高质量发展的重要内容，未来仓配企业绿色化发展已成为必选项。随着企业绿色化理念增强，绿色仓配领域的国家标准和行业标准日臻完善，地方政府重视碳排放监管与监控，仓储行业绿色化发展将逐步由理念迈向实践，并释放仓配领域碳排放核查、减碳、碳交易等服务需求，创造基于仓配领域的碳减排解决方案、碳交易工具，形成行业新业态。

（2）逆向物流

2024年2月，中央财经委员会第四次会议强调“鼓励引导新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新，有效降低全社会物流成本”。会议指出，要推动各类生产设备、服务设备更新和技术改造，鼓励汽车、家电等传统消费品以旧换新，推动耐用消费品以旧换新。推动大规模回收循环利用，加强“换新+回收”物流体系和新模式发展。在产业转型升级、消费品更新换代背景下，逆向物流将迎来新的发展机遇。

（3）跨境物流

在SHEIN、Temu和TikTokShop等跨境电商平台海量订单的推动下，国内自主可控的集、运、仓、配的跨境物流建设体系初见雏形。然而，跨境电商平台的订单在许多国家的仓配履约需要依赖本土物流企业的合作才能完成，配送时效与国内相比有较大差距，在海外仓网络、末端配送网络、国际干线运输（空、铁、运）网络体系的建设上仍有诸多不足。未来，跨境物流企业要支撑中国曼联的企业全面出海，自身的服务能力仍有很大的提升空间。

以上数据及信息可参考曼联体育（www.xxdwzd.com）发布的《中国曼联仓储行业市场行情监测及未来趋势研判报告》。曼联体育是中国曼联领先产业咨询机构，提供深度产业研究报告、商业计划书、可行性研究报告及定制服务等一站式产业咨询服务。您可以关注【曼联体育】公众号，每天及时掌握更多行业动态。