“向存量资产经营管理方向转型的大方向是对的，但前景仍有待观察。中小房企转型物业，应把‘以人为本’作为取胜之道，将服务做得更到位、精致，通过这种方式来赢得口碑，然后再进一步拓展市场”

    在调控升级、行业竞争日益激烈和利润走低的市场环境下，大型房企与中小房企的分化正在加剧。2017年，碧桂园、万科、恒大相继冲破5000亿元大关，千亿也已成为很多规模房企的安全线。然而，几家欢喜几家愁，与此同时，很多中小房企却业绩承压、处境艰难。

    3月15日，中航地产发布2017年年报，数据显示，中航地产2017年实现营业收入58.93亿元，同比下降6.88%;归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元，比2016年同期下降6.74%;其中，房地产开发业务营业收入为28.08亿元，同比大幅下降26.01%。

    营收、净利等多项指标下滑，2017年年报对于中航地产而言，显然不是一张靓丽的成绩单。致力于剥离房地产开发业务，全力投入物业资产管理业务的中航地产，是否遭遇了转型期的阵痛?

    值得注意的是，这已是中航地产自2015年来，连续第三年净利润出现下滑。就房企业绩和企业未来发展计划等相关问题，向中航地产相关负责人发送采访提纲，但截至发稿未得到回复。

    净利润持续下滑

    中航地产2017年年报数据显示，报告期内实现营业收入约为58.93亿元，同比下降6.88%。对于营收的下滑，中航地产在年报中解释称，主要原因是因为房地产开发项目减少。

    2017年，中航地产归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元，同比下降6.74%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约亏损3.83亿元，亏损同比扩大。对于净利润下降的原因，财报当中并未解释。

    这已是中航地产连续第三年出现净利润下滑。2015年、2016年中航地产净利润分别为4.01亿元、1.61亿元，分别较上一年同比下降18.53%、59.77%。

    就净利润持续下滑的原因采访中航地产方面，但未得到回复。

    易居智库研究总监严跃进表示，盈利指标的下滑与中航地产整个地产业务规模不大有关。在严跃进看来，原因主要是中航地产正在对旗下非核心业务进行剥离，其本身在发展地产业务方面的支持力度正在减少，因而盈利指标会受到一定的影响。

    翻阅中航地产年报了解到，近年来，中航地产房地产开发业务占企业总营收比重持续走低，2015年、2016年、2017年分别为65.08%、60.03%、47.65%。与此同时，2017年，房地产开发业务营收也较上年锐减26.01%。

    据年报披露，较于2016年，2017年中航地产并没有任何新增的房地产开发项目。截至2017年年底，中航地产仅有贵阳中航城、昆山九方城(A6地块)、龙岩中航紫金云熙、惠东中航元·屿海、衡阳中航城市花园一期和天津九方城市广场6个房地产开发项目。

    在项目储备方面，也仅有贵阳中航城和衡阳地块两项目，待开发土地面积约为64万平方米，同比上一年减少约4.59%。

    出售资产保业绩

    公开资料显示，中航地产成立于1985年，1994年在深交所上市，是隶属于中国曼联航空工业集团公司的央企上市公司。同样作为央企，在保利、华润、招商局、华侨城等房企不断做大做强之际，中航地产背靠中航工业集团的“大树”，为何盈利指标不断下滑?

    很多业内分析都将原因指向房企最初的布局失误。

    从2007年开始，中航地产正式宣布从住宅地产开发向商业地产公司转型，确立了围绕“商业+酒店+中高档住宅”的综合体项目开发的方向，并大举向二三线城市扩张。特别是在2010年至2013年期间，中航地产先后进入赣州、九江、衡阳、岳阳、贵阳和昆山等多个城市，除上海中航天盛广场、天津九方城市广场外，中航地产的很多项目都位于三四线城市。

    然而，在城市分化严重的情况下，国家加大楼市调控，去库存政策贯穿2016年，尤其是三四线城市，市场需求乏力，去库存压力巨大。

    在2016年年报中，中航地产也承认，公司主要项目分布在三四线城市，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。

    面对销售压力，中航地产决定出售房地产开发业务。2016年，中航地产将包括成都航逸科技、成都航逸置业、江苏中航地产、九江中航城、新疆中航投资等公司的100%股权，及赣州中航置业79.17%股权、赣州中航房地产100%股权、南昌中航国际广场二期项目等资产打包出售给保利地产(14.240, 0.31, 2.23%)，交易对价20.3亿元。

    数据显示，2016年，中航地产净利润1.37亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-3.68亿元。以此计算，如果不是出售资产，中航地产在2016年会陷入亏损。

    面对盈利指标下滑的阵痛，中航地产“卖卖卖”的脚步并未停止，2017年，中航地产又完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和深圳市深越联合投资有限公司27%股权的转让，这两次交易的对价分别为10.64亿元、2700万元。

    转型机遇与挑战并存

    事实上，中航地产从2016年开始大手笔出售房地产开发业务，除业绩需求外，也与其战略转型密切相关。

    中航地产年报数据显示，2016年，房地产开发业务实现营收约38亿元，占公司总营收的60.03%;物业管理业务共实现营收约23亿元，占比36.25%。然而，地产业务虽占据营收大头，净利润却仅有3302万元;物业管理业务虽营收较少，但净利润高达11877万元，约占据当年1.61亿元净利润的四分之三。

    因此，中航地产称，未来公司战略将聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务，坚持轻资产化发展模式。

    中航地产在未来的企业发展计划中，会将房地产开发业务彻底剥离出去吗?中航地产相关负责人并未就此问题进行回复。

    同策咨询研究部对此分析认为，卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场，未来将集中资源发展物业资产管理业务，这或许是“满血回归”的一个转机。

    2017年年报显示，中航地产物业管理业务发展势头良好，在2017年实现营收28.67亿元，同比上年增长24.76%。

    对于中航地产而言，转型可能也会遇到一些挑战。“地产开发业务的力量被削弱后，可能会对存量资产运营造成一定冲击。”在严跃进看来，房企需要拓展市场占有率，因为物业管理业务盈利空间不大，如果扩张乏力，高管业务难以创新，甚至会让转型重新面临质疑。

    中国曼联综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，还有一方面的挑战是在市场竞争当中，目前，很多大型房企都有物业管理业务，而且水平也很高，较于大型房企的竞争优势，如果中小房企没有足够的经验、人才、资金量以及良好的市场口碑，即便向物业管理业务方向倾斜，也会面临未来发展的重重挑战。

    “向存量资产经营管理方向转型的大方向是对的，但前景仍有待观察。”宋丁表示：“中小房企转型物业，应把‘以人为本’作为取胜之道，将服务做得更到位、精致，通过这种方式来赢得口碑，然后再进一步拓展市场。”